Тази публикация ще разгледа кредитите за строеж и довършване. Те са тип ипотечен целеви кредит. За да разясним какво представлява т.на. ипотечен кредит за строителство като част от пазара на кредити у нас ще кажем първо няколко думи за различните видове ипотечни кредити.
Ипотечен кредит за строителство или мостов кредит за суми до 500 000 лв.
Заемите за физически лица, където като гарант се използва ипотека върху движим или недвижим имот, са добра опция за финансова подкрепа с дълъг погасителен период и ниски лихви. Ипотечните заеми условно се делят на:
1) ипотечни целеви заеми – за закупуване, строителство, ремонтни и довършителни дейности или рефинансиране. Те се отпускат при конкретизиране на целта;
2) ипотечни нецелеви заеми – за задоволяване на определени потребности, инвестиране в личен проект или покупка на нещо голямо. При тях заемодателят няма претенция да бъде информиран за какво ще бъдат употребени парите.
С т. нар. кредити за строеж и довършване се субсидира строителството на сгради, като обикновено това са еднофамилни къщи или се завършват недвижими имоти. Те се отпускат на базата на налична документация за строителни дейности. Тя се състои от разрешително за строителство, одобрен архитектурен проект, финансови документи и пр.
За отпускането на такъв тип кредит се учредява ипотека върху недвижима собственост на кредитоискателя и тя изпълнява ролята на гаранция. За залог на заем за строителство може да се направи договорна ипотека върху парцела, на който ще се построи жилищната сграда и върху правото за строителство, както и върху построената до определено ниво постройка за живеене.
Сумата, която банката може да отпусне се определя от няколко фактора:
Цената на строителните работи. Тя се определя на основание предоставена план-сметка или предложение на строителна компания;
Пазарната цена на сградата, която играе роля на залог. Оценяването се извършва от сертифициран оценител от независима компания или банката. Процентът на финансиране обикновено е от 60 до 90%, като варира при различните банки.
Какъв е официалният доход на клиента. Всяка банка има свои условия за изготвяне на преценка на потребителите, които касаят, както остатъчния доход за домакинство, така и за признаването на различните типове доходи от алтернативни източници. Има и ипотечни заеми без доказване на доход, но те са по-неизгодни поради по високите лихви.
Максималният размер на заема. Той зависи от политиката на конкретната институция. Някои банки имат максимална граница, а други не.
Погасителният период. Този интервал може да варира при различните банкови дружества, като обикновено е 25-30 г. Съществуват и допълнителни изисквания за вързраст, която клиентите да надвишават по време на погасяване на задълженията (60-70 г.).
Когато хората плащат за ремонт по жилището на професионалист, уреждащ кредит от банка, гражданите имат право да променят решението си или дори да се откажат в предвидения за това срок. Българските граждани могат да се възползват от тази възможност, докато подпишат споразумение за заем с кредитора.
Има лимит във времето и по тази причина е добре решението да се вземе бързо. Кредитите за строителство са обезпечени и за тях се изисква ипотека, така че могат да се нарекат и жилищни ипотечни заеми. Те извършват финансиране на строителство на недвижимо имущество (обикновено строителство на еднофамилни къщи) на база на определени строителни документи като приети архитектурни планове, разрешителни за строителни дейности, икономически документи и др.
Кредити за строителство до 500 000 лв. / Мостов кредит
Банките приемат за ипотека недвижимо имущество, което трябва да се води на името на кредитопотребителя или на друго лице. Като обезпечение за заем за строителство банките могат да учредяват ипотекиране над парцела, на който ще се построи къщата, както и правото на строителство.
Стойността на заема се определя предвид разходите по строежа, на базата на предоставени проектно-сметни документи или предложение от предприемаческа фирма, занимаваща се със строежи.
Банките у нас обикновено субсисидират от 70 до 100% от стойността на обекта, който ще се строи.
Съществуват и други видове ипотечни заеми. Ето някои от основните:
1. Заемът за довършителни работи е предназначен за финални дейности по завършването на новопостроени жилища. Той се използва за финансиране на последните дейности на базата на предоставена на банката икономически документи, които включват проектно-сметна документация или предложение на строителна фирма. За залог се използва имота, по който се извършват довършителните работи, друг имот, който кредитопотребителя притежава или имот на трета страна. Общата стойност на заема се определя предвид стойността на финалните работи, на база на съответните проектно-сметни документи или предложение на предприемаческата фирма. Банките у нас са склонни да субсидират от 50 до 90% от стойността на строежа.
2. Ипотечните заеми за жилище са предназначени за ремонтни дейности, подобрения, реконструкция на недвижимо имущество и пр. Банките предоставят финансова подкрепа, когато им бъде предоставена количествено-стойностна сметка за строеж и ремонтни дейности или предложение от предприемаческа компания. Банковата институция може да предложи усвояването да стане не наведнъж, а на на няколко пъти, за да може да осъществи наблюдение на разходването на сумите (дали става целево). Банката може да изиска още разходопредавателна документация. Във връзка с обезщетението, банката учредява ипотекиране на недвижима собственост, притежание на клиента или на трето лице.
3. Ипотечните заеми за жилище за българи в чужбина се отпускат на пълнолетни граждани на РБ, които работят и/или живеят извън границите на България за закупуване на завършено жилище или на недвижим имот в строеж, за провеждане на ремонтни, строителни или довършителни дейности.
4. Потребителските ипотечни заеми се отпускат за задоволяване на потребности от битов характер. Банките отпускат заеми с цел за покриване на текущите потребности на гражданите от финансиране. Тези заеми са обезпечени с ипотека върху недвижима собственост на гражданите, които кандидатстват за кредита или на трети лица. Изискванията на банките за този тип заеми по начало са по-неблагоприятни за гражданите от тези по жилищните (целевите) заеми. Основният им приоритет е, че банките нямат претенция да наблюдават дали сумите се разходват целево или не. Естествено различните банки имат и различни изисквания за своите потребителски ипотечни заеми, но по начало те се отпускат за по-малък погасителен период, максималната сума е по-ниска и не са толкова изгодни като жилищните заеми.
Кредити за строителство
Кредит до 300 лв.