Продажба на ипотекирани недвижими имоти от банки
Да си купиш изгодно ипотекиран имот, чийто притежател не смогва да си плаща кредита, винаги е било примамливо за всеки, който търси прилично жилище за малко пари. Митове се носят с колко евтини апартаменти са се сдобили малцина, които имат “невероятен късмет” или “дебели връзки” в банки или сред съдия-изпълнителите.
Доскоро заради малкия им брой вероятно е имало варианти най-добрите оферти да се разпределят между познати, а до широката публика да стигат само по-неатрактивните. Напоследък обаче оферти за недвижимо имущество, обявено на публична продан, започват да се появяват дори при брокерите и в специализираните сайтове.
Такива оферти нарастват вероятно заради кризата, липсата на купувачи, бавните и трудни продажби. Все повече нараства и числото на хората, които изпитват затруднения да си изплащат дълга към банката.
Какъв е редът да се купи имот, обявен за продан?
Процедурата – Недвижими имоти от банки
В случай, че се стигне до пълна несъстоятелност на длъжника да погасява кредита си, банката няма как да си го събере, а клиентът не може сам да реализира продажбата на имота, се влиза в тази процедурата. Банката се снабдява чрез съда с изпълнителен лист. Образува се дело срещу дължащият сумата при частен или държавен съдебен изпълнител. Той прави опис на имота, след като предварително е уведомил дължащия сумата.
В рамките на 1 седмица след това съдебният изпълнител подготвя обявление за публична продан. В него се информира собственикът, прави се описание на имота, пише се какъв е размера на ипотеката, цената, от която ще почне публичната продан и денят, в който ще стартира и ще приключи тя.
Желаещите да наддават трябва да подадат заявката си да участват ва наддаването в 1-месечен срок. В него записват цената, на която предлагат да купят недвижимото имущество. По сметка в банката на съдебния изпълнител следва да се капарира в размер на 10% от обявената цена.
В края на 1-месечния период, назначения от съда изпълнител отваря офертите. Печели този, който посочва най-много. Всеки от присъстващите участници обаче може устно да започне наддаване и да посочи още по-голяма цена. Стъпката е в размер на 10% от първоначалната сума.
След като свърши търга купувачът бива обявен окончателно. За седем дни той трябва да внесе остатъка от посочената цена. Ако не го направи, имотът се дава на втория поред. Тези, които не са спечелили наддаването, могат да получат обратно даденото капаро.
Но дори да е насрочена публична продан, е възможна и обикновена покупка. Това става, ако длъжникът реши да продава, преди да е изтекъл 1-месечният срок за публичната продан. Тогава тя може да се отмени, но кредиторът също трябва да е съгласен с това. Обикновено между собственика на ипотекирания имот, купувача и банката се прави тристранно споразумение. То прилича на предварителен договор. Страните по него описват начина за плащане на парите, при какви условия ще се заличи ипотеката и т.н. След това самата покупко-продажба се изповядва пред нотариус.
Основното предимство на покупката чрез публична продан (Недвижими имоти от банки) е ниската стойност. По закон, първоначалния размер, който се равнява на 50% от оценката на ипотекираното имущество. Тя се прави от вещо лице. Стойността се качва при всяка нова процедура.
Друго предимство е фактът, че при получаване на имота с тази процедура се заличават всички възбрани и ипотеки. Съдебният изпълнител следва да провери за друг тип тежести като право на ползване, вписано споразумение за отдаване под наем и т.н., които следват имота и след публичната продан. Ето защо те трябва да бъдат записани в обявлението. Целта е да се информира кандидат-купувача, преди да е подал офертата.
Рискове за новия притежател на имота може да възникнат, ако длъжникът обжалва наличието на дълга си пред съда или действията на съдебния изпълнител. Така тази процедура по продаването на имота е възможно да се забави. Платеното капаро от 10% от първоначалната цена може да се загуби единствено, ако купувача се откаже и не внесе остатъка от сумата, която е посочил.
Купувачът чрез публична продан дължи повече такси, отколкото при обикновена покупко-продажба. От една страна, той плаща местния данък за държавата. Той е от 2 до 4% от цената на придобиване на имота. Всяка община сама определя точния размер. Държавната такса за вписване е 0,01 на сто от покупната стойност.
Допълнителните такси са за оправомощения съдебен изпълнител (обикновено сделките минават през такъв, а не през държавен) е 1,5% от стойността, като не може да надвишава 3 000 лв., които са за издаване на постановление за възлагане. То представлява документът за собственост, равносилен на нотариален акт.
Един процент от цената е за въвеждане във владение. Сумата се дължи, ако купеният имот се ползва от бившия собственик или от наемател, които отказват да го напуснат доброволно.
Кредит до 300 лв.