Поръчителите са лицата, които са отговорни за кредитополучателите докато задължението не бъде изпълнено и отношенията кредитор-длъжник не бъда изчистени докрай. Тяхната роля е да поемат отговорност и при реструктурирането на заема без да е нужно изричното им съгласие за него.
Традиционно клаузата, която се съставлява в споразумението за ипотечен кредит с поръчител, е допълнителното съгласие на поръчителя, кредитодателят служебно да начислява суми от трудовото му възнаграждение в някакъв размер (обикновено до 1/2 от трудовото възнаграждение), до крайното изплащане на заема. Банката има правното основание да удържа суми, ако потребителя не е внесъл две месечни вноски по главницата и/или лихвите.
На основание сключения договор за заем, финансовата организация може да блокира сметките на поръчителя, без значение дали са в лева или друга валута и да изземе автоматично тези пари по служебен път, за да покрие дължимите вноски на клиента по кредита
Често потребителите се питат какви мерки може да вземе поръчителя, за да компенсира загубите си по отношение на длъжника, в чието кредит изпълнява функцията на поръчител.
Според закона попечителят има право на 2 правни иска – личен/обратен и такъв на удовлетворения заемодател (суброгаторен иск).
За личният иск лицето се нуждае от:
– Предварително изплащане на кредита на длъжника от лицето, вписано в договора като поръчител;
– Редовно плащане на вноските по погасяване на задължението;
– Предварително информиране на кредитополучателя от поръчителя за погасяването на дълга. Когато титулярът на заема внася вноските си преди информирането от поръчителя, последният губи право на обратен иск. Благодарение на този иск поръчителят може да иска от титуляра на кредита главница, разходи, лихви и щети.
Член146, ал.1 от Закона за задълженията и договорите при т. нар. иск на удовлетворения заемодател с погасяването на задължението, поръчителят встъпва в правата на заемодателя, които той има спрямо титуляра по кредита. Ефектът на суброгацията е спрямо титулярът и защитава интереса на поръчителя, включвайки всички възможни привилегии по кредита.
Предявяването на суброгаторен иск е възможно само в случаите, ако поръчителят е невъзможно на предяви обратен иск.
Според Закона за кредитите за недвижимо имущество лихвените нива по заемите може да са плаващи или постоянни и се основават на пазарен индекс или референтен лихвен процент и фиксирана надбавка към този индекс. Референтният лихвен процент е пазарен индекс като LIBOR, EURIBOR, SOFIBOR или индикатори, посочени от Българската народна банка и Националния статистически институт, както и съчетанието от двете.
От тук потребителите могат да подават онлайн искане към предпочитаните от тях кредитни компании за ипотечни кредити:
Каква субсидия може да бъде отпусната от кредитно дружество?
Оптималният размер, който може да се получи от дружествата може да се разгледа като съотношение между сумата на желания и заем и цената на имота, който ще се закупува (посочена от оценител-експерт). Пропорцията се изчислява в проценти и максималният процент обикновено достига до 85 %.
Например, искате заем за жилище, оценено на 100 000 лв. На база оптималното финансиране, което може да получите от кредитодателя е 85 000 лв., което се равнява на 85% от цената на жилището. Разликата от 15 000 лв. следва да намерите от друг източник и тя се нарича самоучастие.
Как да се реши коя е най-доброто предложение преди изчисляване на ипотечен кредит?
Най-добрият метод за подбор на предложенията е ГПР (Годишния процент на разходите). Този показател посочва реалната стойност на заема. ГПР съставлява освен лихвата и всички такси, комисионни и застраховки.
Тази публикация има за цел да опише как банките разглеждат доходите на гражданите и как се определят т. нар. вноска по ипотечен кредит. Ако човек счита, че приходите му не отговарят на изискванията на определен кредитор, е желателно да потърси консултация от кредитен експерт. Той може да калкулира обективно дали искания заем може да бъде отпуснат от конкретния заемодател.
Съществено за получаване на заем е кредитния рейтинг, който се вижда за последните пет години. В случай, че човек има просрочени плащания, това е сериозен аргумент кредитните доставчици да не одобрят заявката за заем.
Ако сте допускали просрочия през този период, това може да стане пречка при кандидатстване за кредит, най-вече когато е ставало последователно няколко пъти. Когато се взима заем, човек следва да се увери, че е изплатил всички вноски, които дължи.
Друг важен аспект се отнася до вноските по осигуровките към държавата, което следва да се извършва ежемесечно. В случай на чести просрочия на внасянето на осигуровките, някои финансовите организации може да посочат това като причина да не отпуснат заем или дори да идентифицират по-високо лихвено ниво.
Как човек може да представи какви са неговите доходи пред заемодателите? Обикновено това става по следните начини:
– Най-популярния вид е с прихода от работната заплата. Изчисляват се приходите от крайните три до шест месеца. Ако те не са равномерни, обикновено се изчислява тяхната средно аритметична стойност. Добре е кредитоискателят да работи на постоянен трудов договор, а не на срок на изпитване.
– Препоръчително е преди човек да подаде заявлението си за кредит да се увери, че заемодателят може да бъде достатъчно гъвкав, ако има несъответствие между документите и истинския доход. Неща като дълги болнични и неплатени отпуски могат да доведат до проблеми и да попречат за одобрението на заявката.
– По друг начин стои въпроса с гражданските договори. Спънката при тях е дали са с история и дали човек ще ги има и в бъдеще.
– Малко по-особено е с доходите от граждански договори. Проблемът при тях е дали имат история и дали бихте ги получавали в бъдеще. Пред финансовите организации следва човек да може да докаже, че може да получава необходимите доходи и в бъдеще, а гражданските договори по начало са за справяне с определена дейност и често не се преподписват.
Те се калкулират традиционно на основата на данъчната декларация за изминалата година и сметки за погасени за погасени суми за месеците от настоящата година. Друг случай с граждански договори и свободни професии може да възникне във връзка за признаването от банката на нормативно признатите разходи по ЗДДФЛ са реални или поне в цялата им стойност.
– Приходи на собственици и мениджъри на компании, хора със свободна професия, приходи от дивиденти, рента, дългосрочни активи и др. са в юрисдикцията на кредитните консултанти.
Специалистите могат да изчислят опциите за внасяне на вноски всеки месец и да посъветват потребителите какъв е размера кредити, които могат да поемат, съотнесен с реалните им доходи. Така клиентът може да прецени какви заеми да предприеме, на базата на това какви очаква да бъдат доходите му в бъдещите няколко години. Ако все пак остане без работа, ще може ли да постигне в кратък срок трудова заетост с подобно възнаграждение и имат ли финансов буфер, с който да продължи да изплаща своята вноска по ипотечен кредит за срока, в който е останал с по-малки доходи или без никакви.
Потребителският заем е финансов размер, с който се подпомагат частни лица за техни спешни нужди, като закупуване на продукти, заплащане на услуги, дейности, свързани с дома, екскурзии, образование и много други.
Намирайки по-атрактивни лихвени нива, гражданите обикновено започват да обмислят теглене на кредити за рефинансиране онлайн или чрез офисите на финансовите организации.
В наши дни съществуват много кредитни доставчици, които отпускат кредити за рефинансиране на вече съществуващи дългове. Те предлагат опции за рефинансиране на заеми към други дружества с или без поръчител, даже и по електронен път.
Икономическата ситуация в България е много бързопроменяща се. Когато теглите потребителски заем с атрактивни условия, само след кратък период от време, ще откриете, че вече други кредитни дружества предлагат оферти с по-изгодни параметри. Другият фактор, поради който хората прибягват до рефинансиране е, че желаят да получат, освен правото на по-евтин кредит и инстантни пари за спешни цели.
В случай, че и вие попадате в тази група от хора, може да изтеглите заем за рефинансиране на съществуващи вече дългове и да кажете изрично на заемодателя, че желаете да получите и свободни средства за ваши лични планове.
За да се получи положителен резултат, рефинансирането следва да има по-изгодни за вас параметри, да е във ваша изгода.
Лихвените нива на кредитодателите напоследък постепенно вървят все по-надолу, а съревнованието за повече клиенти е голямо, така че банковите и небанкови дружества постоянно променят своите оферти като предлагат все по-големи намаления и преференции.
В случай, че очаквате доходите ви да растат, може да рефинансирате ваши стари кредити и да ги замените с нови, прозрачни и добре дефинирани условия.
На банковия пазар у нас съществува голям брой хора, които мислят да рефинансират своите потребителски и жилищни заеми с нови, с по-изгодни условия.
Това може да икономиса средства на притежателите на имоти през целия срок на заема, защото така те ще погасяват задълженията си при по-ниски лихвени нива. За жалост да се предприеме тази стъпка от хората с лошо цкр това може да е трудно, тъй като съществува връзка между рефинансирането на задължения и лошото цкр.
Рефинансиране на лоши кредити до 100 000 лв.
Банковите и небанковите финансови организации, преди да одобрят една заявка за заем, се информират за кредитната история, за да изчислят какъв е риска, да не погасите задължението си до посочената дата.
По този начин кредитния рейнтинг има определящо значение върху вашия шанс да извършите рефинансиране на лоши кредити.
Той се калкулира като се вземат предвид факторите:
дали сте били лоялен в погасяването на предишни задължения;
какви кредити сте теглили;
срокът, за който сте ги погасявали;
дали имате задължения към настоящия момент;
какъв е вида им.
Кредитните доставчици считат за хора с висок риск, тези които в минал или настоящ период не погасяват задълженията си в срок.
Така се налага институциите да изискат на хората, които са се показали в определен момент като некоректни платци по-високи лихвени нива, когато обмислят да предприемат рефинансиране на лоши кредити. Това е така, защото рискът да не си внасят лихвите е по-голям. По този начин, докато лицата с добър кредитен рейтинг рефинансират, например, с лихва от 3,5%, то на хората с отрицателно цкр може да се начисли цял пункт по-голяма лихва. Това, изразено в пари, може да достигне и десетки хиляди левове, в зависимост от размера, който касае задължението.
Зависимостта между лоша кредитен рейтинг или лоши цкр и рефинансиране на лоши кредити е следната. В случай, че сте с недобра кредитна история и желаете да предприемете рефинансиране. Добре е да изчислите прецизно всичко, за да се убедите, че конкретната оферта е добра именно за вас.
Рефинансирането може да доведе до по-малки вноски поради по-малкия лихвен процент, но може и да увеличи погасителния ви период. Например, то може да превърне новото задължение в двадесетгодишнен кредит, макар че вече сте го погасявали пет години и ви остават само петнадесет години. В крайна сметка, това може да ви коства доста по-голяма сума. Затова изчислете всичко предварително, обмислете внимателно всичики детайли и ако се наложи се обърнете за консултация към опитен кредитен експерт.
Повечето банки у нас предоставят кредитни продукти, с които можете да погасите по-неизгодни заеми от други заемодатели. Съвременният кредит за рефинансиране на задължения е отлична опция да се възползвате от нов кредитен продукт от друг заемодател, в случай, че откриете, че вашия кредит е вече с неатрактивни за вас условия. Така ще икономисате значителни средства, ако не може да предоговорите по-евтини лихви и такси с настоящия си кредитодател.
Кредит за рефинансиране на задължения до 100 000 лв.
Повечето хората търсят един или няколко от следните аспекти:
– Понижаване окончателната стойност на задължението чрез лихвата, таксите и пр.
– Оптимизация на погасяването на задължението чрез повишаване или понижаване на погасителния период, сумата на месечните вноски и др.
– По-добър мениджмънт на лихвения и валутния риск по кредита чрез превалутиране, изменение на вида на образуване на лихвите и т.н
Т.нар. консолидиране на повече от един ипотечни или потребителски заеми е особен вид рефинансиране, който е прието да се нарича консолидация. Чрез този процес се осигурява комфорт при погасяването и се икономисват значителни разходи от крайната стойност на съществуващите вече кредити.
Практически заемодателите се нуждаят от дълъг списък документи за заемите, които ще бъдат обединени. Този списък се съставя от кредиторите, към които се дължат заемите. В тях фигурират данни като имена на клиента, остатък от главницата, местоположение на ипотекирания имот или вида на обезпечение и банкова сметка, чрез която да се усвоят средствата от рефинансирането. Понякога този вид финансиране се съчетава с предоставянето на допълнителни средства за посрещане на текущи нужди на клиента.
Много често т.нар. кредит за рефинансиране на задължения се комбинира с отпускането на допълнителен кредитен лимит за покриване на текущи разходи на кредитоискателя.
За да се оптимизира резултата след рефинансирането е най-добре да се предвидят предварително всички разходи като нотариални разходи и други такси по заличаване на ипотеката и регистрирането на нова ипотека, сумите по жилищно оценяване и застраховки на недвижимия имот и потребителя.
Да си купиш изгодно ипотекиран имот, чийто притежател не смогва да си плаща кредита, винаги е било примамливо за всеки, който търси прилично жилище за малко пари. Митове се носят с колко евтини апартаменти са се сдобили малцина, които имат “невероятен късмет” или “дебели връзки” в банки или сред съдия-изпълнителите.
Доскоро заради малкия им брой вероятно е имало варианти най-добрите оферти да се разпределят между познати, а до широката публика да стигат само по-неатрактивните. Напоследък обаче оферти за недвижимо имущество, обявено на публична продан, започват да се появяват дори при брокерите и в специализираните сайтове.
Такива оферти нарастват вероятно заради кризата, липсата на купувачи, бавните и трудни продажби. Все повече нараства и числото на хората, които изпитват затруднения да си изплащат дълга към банката.
Какъв е редът да се купи имот, обявен за продан?
Процедурата – Недвижими имоти от банки
В случай, че се стигне до пълна несъстоятелност на длъжника да погасява кредита си, банката няма как да си го събере, а клиентът не може сам да реализира продажбата на имота, се влиза в тази процедурата. Банката се снабдява чрез съда с изпълнителен лист. Образува се дело срещу дължащият сумата при частен или държавен съдебен изпълнител. Той прави опис на имота, след като предварително е уведомил дължащия сумата.
В рамките на 1 седмица след това съдебният изпълнител подготвя обявление за публична продан. В него се информира собственикът, прави се описание на имота, пише се какъв е размера на ипотеката, цената, от която ще почне публичната продан и денят, в който ще стартира и ще приключи тя.
Желаещите да наддават трябва да подадат заявката си да участват ва наддаването в 1-месечен срок. В него записват цената, на която предлагат да купят недвижимото имущество. По сметка в банката на съдебния изпълнител следва да се капарира в размер на 10% от обявената цена.
В края на 1-месечния период, назначения от съда изпълнител отваря офертите. Печели този, който посочва най-много. Всеки от присъстващите участници обаче може устно да започне наддаване и да посочи още по-голяма цена. Стъпката е в размер на 10% от първоначалната сума.
След като свърши търга купувачът бива обявен окончателно. За седем дни той трябва да внесе остатъка от посочената цена. Ако не го направи, имотът се дава на втория поред. Тези, които не са спечелили наддаването, могат да получат обратно даденото капаро.
Но дори да е насрочена публична продан, е възможна и обикновена покупка. Това става, ако длъжникът реши да продава, преди да е изтекъл 1-месечният срок за публичната продан. Тогава тя може да се отмени, но кредиторът също трябва да е съгласен с това. Обикновено между собственика на ипотекирания имот, купувача и банката се прави тристранно споразумение. То прилича на предварителен договор. Страните по него описват начина за плащане на парите, при какви условия ще се заличи ипотеката и т.н. След това самата покупко-продажба се изповядва пред нотариус.
Основното предимство на покупката чрез публична продан (Недвижими имоти от банки) е ниската стойност. По закон, първоначалния размер, който се равнява на 50% от оценката на ипотекираното имущество. Тя се прави от вещо лице. Стойността се качва при всяка нова процедура.
Друго предимство е фактът, че при получаване на имота с тази процедура се заличават всички възбрани и ипотеки. Съдебният изпълнител следва да провери за друг тип тежести като право на ползване, вписано споразумение за отдаване под наем и т.н., които следват имота и след публичната продан. Ето защо те трябва да бъдат записани в обявлението. Целта е да се информира кандидат-купувача, преди да е подал офертата.
Рискове за новия притежател на имота може да възникнат, ако длъжникът обжалва наличието на дълга си пред съда или действията на съдебния изпълнител. Така тази процедура по продаването на имота е възможно да се забави. Платеното капаро от 10% от първоначалната цена може да се загуби единствено, ако купувача се откаже и не внесе остатъка от сумата, която е посочил.
Купувачът чрез публична продан дължи повече такси, отколкото при обикновена покупко-продажба. От една страна, той плаща местния данък за държавата. Той е от 2 до 4% от цената на придобиване на имота. Всяка община сама определя точния размер. Държавната такса за вписване е 0,01 на сто от покупната стойност.
Допълнителните такси са за оправомощения съдебен изпълнител (обикновено сделките минават през такъв, а не през държавен) е 1,5% от стойността, като не може да надвишава 3 000 лв., които са за издаване на постановление за възлагане. То представлява документът за собственост, равносилен на нотариален акт.
Един процент от цената е за въвеждане във владение. Сумата се дължи, ако купеният имот се ползва от бившия собственик или от наемател, които отказват да го напуснат доброволно.
Трябва ли задължително да се сключва застраховка при теглене на кредит
Може би, много от вас се питат задължителна ли е застраховката при кредит. При теглене на ипотечен кредит за разлика от останалите видове кредити гражданите сключват застраховка „Живот” и застраховка „Имот”. Застраховането при ипотечните кредити може да бъде по-добре разбрано чрез проучването представено в тази статия.
Застраховката може да се отнася до обикновена, гражданска застраховка „Живот” или ипотечна застраховка „Живот”. Съществуват обаче значителни разлики между двете. Докато първата е доброволна застраховка, която се заявява от хора, които се страхуват от трайна нетрудоспособност или смърт, тя може да бъде задължителна за хора, които желаят да търсят ипотечен заем.
Задължителната ипотечна застраховка се прави от кредитополучателя като компенсация в случай на невъзможност да покрие необходимото авансово плащане при получаване на ипотечен кредит. Авансовото плащане обикновено е от 20 до 25% от покупната цена на дома. Заемополучателят плаща определена цена за застраховката, която се предоставя от частна застрахователна компания. Някои заемодатели също предлагат застраховки за ипотечни заеми.
Задължителната ипотечна застраховка ограничава риска от излагането на заемодателя на финансова загуба, вследствие на неизпълнението от страна на кредитополучателя на договорените условия по ипотечния заем.
Другият вид застраховка за ипотечните заеми е т. нар. животозастраховане, което се извършва от собственика на жилището. Тя има за цел да се гарантира, че ипотеката върху къщата се изплаща в случай, че кредитополучателят попадне в ситуация на недееспособност или смърт поради някаква болест. С други думи, кредитополучателят си прави застраховка „Живот“, така че неговите близки да не се обременяват с ипотечни плащания. Въпреки, че това е изгодно в някои отношения, може да няма смисъл да се купува застраховка живот с толкова тясно покритие. Може би е по-добра идея да се направи застраховка, която да осигури на бенефициентите еднократно плащане, което може да бъде използвано от близките, както се счита за подходящо. Хората, които са заинтересовани от закупуването на застраховка „Живот“, но са ограничени поради липсата на финансиране, могат да обмислят сключване на пожизнено застраховане, вместо обикновена застраховка „Живот“. Застраховка „Живот“ може да бъде препоръчителна за хора, които не са в състояние да се ползват от други видове застраховки поради здравословни причини. Ограниченията по отношение на здравето за такъв вид застраховки обикновено са по-малко в сравнение с други видове застраховки.
Когато искате да изтеглите заем от банка, при договаряне на различните детайли, може да ви бъде предложена застраховка банков кредит. Тази публикация ще се опита да ви обясни подробно какво представлява застраховката, какви рискове крие офертата понякога и кое може да бъде във ваш интерес.
Предназначението на застраховката е да предложи сигурност на вас и вашите близки. В същото време банковото дружество получава допълнителна гаранция за погасяването на отпуснатите средства. В случай, че възникне неблагоприятен инцидент с вас, като фатален край, трудострояване и т.н., застрахователното дружество се задължава да изплати кредита на банката вместо вас.
Съществуват разнообразни застрахователни полици, които се предлагат от банковите дружества към ипотечните или потребителски заеми като „Безработица”, „Злополука”, ”Имот”, „Живот” и др.
Когато сключвате договор със застрахователна фирма е добре да знаете, че съществуват много уловки, от които е добре да се пазите:
– В някои случаи заемодателят е сключил групов договор с определена застрахователна компания и като подписвате застрахователна полица, не ви се дава копие от договора. Освен това ви се налага да сключите договор със застрахователно дружество, към което ви насочва банката.
– В регламента към споразумението фигурират ситуациите, в които полицата ще ви компенсира. Изрично се описват и изключенията. Именно те следва да бъдат прочетени внимателно, тъй като може да сложите подписа си, че сте съгласен с някои особености и последствие да разберете за тях. Например, при полица, която има покритие върху болничен, който продължава дълго време. Ако сте се подписали, че приемате, че застраховката има изключение, тя няма да бъде валидна, в случай, че отпускът ви по болест е за ваш наличен здравословен проблем, който сте имали две години преди датата на влизане в сила на полицата. Това означава, че ако имате предишен здравословен проблем, за който преди години сте получили консултация и лечение, то полицата няма да ви компенсира по време на болничния ви. Допустимо е, след като сте дали съгласие чрез подписа си да се осъществят промени в застраховката ви и банката би следвало да ви информира. Добре е да знаете, че тя може и да не го направи и вие да сте в пълно неведение.
– Има случаи, при които заемодателят прекратява споразумението си със застрахователното дружество. В този случай, вие отново може да останете неинформирани. Това обикновено става, ако полицата е бонус към усвоено от вас задължение. Вие си мислите, че имате полица, а тя всъщност е анулирана. Тук важи правилото, че дори и договорът със застрахователната фирма да е бил прекратен, щом внасяте договорените суми, значи все още сте застраховани. Експертите съветват да не приемате оферти за такъв тип полици, тъй като са ненадеждни.
– Когато пресрочите определената дата за внасяне на застрахователната ви вноска тя може да се прекрати. Условията за застраховка банков кредит може да варират при различните фирми, като най-често просрочието е 30 дни и ако внесете застрахователната премия, би трябвало тя да се активира отново.
– Когато сключвате договор за застраховка при безработица, е добре да знаете, че полицата няма да ви осигури покритие, ако напускането на вашата заетост е по взаимно съгласие или сте уволнен по дисциплинарен повод. Освен това, следва своевременно да се регистрирате на Бюро по труда.
– Без значение дали полицата ви е при безработица или временна нетрудоспособност, застрахователната фирма ще ви компенсира само няколко вноски. Най-често между 6 и 12 вноски. Не очаквайте да бъдете подпомогнати през целия срок, през който сте без работа или нетрудоспособен.
– Добре е да знаете, че съществуват т.нар. периоди на изключване. По време на тях фактически вие не получавате обезщетение, дори и всички подробности с полицата да са наред и вие да отговаряте на изискванията, посочени в нея. Например, подписвате полицата на 1 март и през трите месеца, през които трае периода на изключване, няма да получите финансови средства. Съществува още и период на изчакване, който предвижда след изтичането на трите месеца от периода на изключване и вие сте останали без работа или сте за момента нетрудоспособни, почва да тече нов двумесечен период. Когато и той изтече вече, ако състоянието ви не се е подобрило, ще ви бъде изплатена компенсацията въз основа на застраховката ви.
– От изключителна важност е да знаете какъв е срока, в който сте длъжни да информирате застрахователната компания, че е ви е сполетяла непредвидена ситуация. Обикновено този срок е много малък, така че е добре да знаете с колко време разполагате. Обикновено ще ви се наложи да предоставите писмени доказателства за състоянието ви като епикриза, удостоверение, решение от ТЕЛК и пр. Всеки документ изисква време, а пропуснете ли срока, ще загубите и обезщетението си.
– При ипотечните заеми най-често се подписва застраховка имущество на имота срещу пожар, наводнение и пр., както и животозастраховане.
Кредит до 300 лв.
