Реална цена на имот





byrzi-kreditiКак се определя реалната цена на жилище?

Съществуват два основни начина за оценяване реалната цена. Реалната цена представлява истинската стойност на жилището и тя се изчислява чрез  метод на годишните заплати и нормата на възвращаемостта на инвестицията.

1. Начинът на калкулиране чрез годишните заплати е в пряка зависимост със заплатите. Тоест с настоящата доходност на клиента. Смята се, че един имот от средностатистическия ценови диапазон, трябва  да може да се изплати с до най-много 3 годишни средностатистически заплати. Когато кредитополучателят може да погаси задължението си за закупуване на имот до 2 години, се приема за изключително благоприятно в този сегмент.

 

След като стана ясно защо е препоръчително да бъде по-нисък процента, заделен за имота, неминуемо човек си задава въпроса защо се приема за нормална стойността на 2 до 3 годишни заплати. За да се отговори на този въпрос, човек трябва да добави в уравнението и доходите от имота, която ще получи човека, който е инвестирал в него.





2. Добрата норма на възвращаемост или доходност експертите определят да бъде средно 10%. Разбира се, никой инвеститор няма да е щастлив да получи доходи с нищожен брой проценти, така че той би искал по-голяма норма. В допълнение нормалните доходи от инвестирането в жилището се приема да варират около 8 – 12%, а осреднено това се равнява на 10%.

За големи и атрактивни доходи може да се говори, ако  инвестицията носи на своя инвеститор над 15% доходност. Когато един актив или в тази ситуация жилище е с доходи под 10%, то дълга за имота ще се изплати за 10 години. Тоест един имот се равнява на стойността между 100 и 120 наема. Размерът на недвижимата собственост в този случай се равнява на месечните наеми за 10 години. Тъй като средостатистическия наем за жилището за едно семейство е около 400 лв., то по това уравнение умножаваме 10 години по 4 800 лв. (наемите за 12 месеца). Така се получава, че собствеността реалната цена на собствеността е 48 000 лева, защото тази сума се припокрива с нормата на възвращаемост. В същото време всяка цена над нея се смята за надценена.

byrzi-krediti-bg

Както стана ясно, че от гледна точка на инвестицията, всеки човек ще се стреми към високи доходи, относително равни на 8% – 12%, а реалната цена на имота ще трябва да отговаря на тази доходност. За да преведем норма от годишните месечни възнаграждения за 2 години, също могат да се използват 10 години или 10% доходност.

В тази ситуация наемът изпълнява функцията на месечната част от трудовото възнаграждение. Стойността на собствеността ще отговаря на 10 години по дял от възнаграждението. Ако човек приеме, че внася много висок дял от 20%, то стойността на имота ще е равна на месечните възнаграждения за период от 2 години или 10 години умножено по 20%. За да се получи максимално добро разбиране за този начин на изчисление, ето още един по-елементарен пример:

20% или 1/5 дял от месечното възнаграждение, за 5 месеца се превръща във възнаграждението за 1 месец. За 10 години се събират пълни 24 месеца или 2 години.

krediti-online